Comissão de corretagem decisão do STJ em recurso repetitivo 938 não alcança casos em que restar caracterizado a mora da vendedora.

O STJ decidiu a respeito da validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem, em âmbito de recurso repetitivo, tema 938, trazido à baila no REsp nº 1599511 / SP (2016/0129715-8) da relatória do Ministro Dr. PAULO DE TARSO SANSEVERINO (1144), que se transcreve a ementa: “RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I – TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:”.

O presente artigo tem como pretensão elucidar questão limitadora de alcance da decisão 938, emanada pelo STJ em sede de recursos repetitivos com natureza vinculante, especialmente para casos em que os compradores poderam obter as perdas e danos com o ressarcimento de tudo que pagaram pelo negócio, inclusive comissão de corretagem.

A Decisão 938 em sede de repetitivos do STJ, dentre outros aspectos, limita a fixar que a comissão de corretagem não poderá ser reavida em favor dos compradores para os casos em que a empresa houver prestado o dever de informação inserido no contrato.

Assim os compradores de apartamentos novos na planta que pretendem reaver os pagamentos realizados a título de comissão de corretagem, para com as construtoras/incorporadoras, terão de ficar atentos aos seus contratos e ao que está inserido em suas clausulas, posto que, aludida decisão do STJ tem como premissa o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor, que trata sobre o dever de informação que se vincula na oferta. E somente para casos de omissão contratual é que a comissão de corretagem poderá ser reavida pelos compradores.

Mas voltando ao foco, a ser prestigiado neste artigo, temos que a comissão de corretagem também poderá ser reavida, como parte integrante das perdas e danos em caso de mora da construtora, seja em ações de natureza de rescisão contratual ou de simples indenização.

O artigo 475 do Código Civil assim dispõe:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Partindo da premissa esculpida no artigo 475 do Código Civil, de que o devedor em mora responde pelas perdas e danos, que o seu inadimplemento der causa, necessário conceituar o que seria perdas e danos.

perdas e danos o artigo 402 do Código Civil disciplina que “as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar”, ou seja abrange o que desembolsou com o negócio e a potencial frustração de lucro.

Já o art. 389 do Código Civil disciplina que a inexecução (inadimplemento) imputável ao devedor é que o responsabilizará pelas perdas e danos, adicionados os juros e correção monetária, além de eventuais honorários advocatícios. O jurista Silvio de Salvo Venosa complementa que “a responsabilidade contratual se funda na culpa. Não haverá dever de indenizar se não houver culpa”.

A mora mais comum das construtoras é o atraso no andamento e entrega da obra, nestes casos o comprador pode pedir a rescisão contratual e receber a devolução dos valores pagos, ou ainda exigir o cumprimento e em ambos os casos cumular com as perdas e danos.

Neste sentido o Enunciado n. 361 CJF/STJ, estabeleceu que “O adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva, balizando a aplicação do art. 475 do Código Civil, trata do inadimplemento voluntário ou culposo do contrato, preceituando que a parte lesada pelo descumprimento pode exigir o cumprimento forçado da avença e/ou a sua resolução por perdas e danos.

Para reforçar a Súmula nº 543 do STJ determina: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

A impontualidade na entrega da unidade imobiliária adquirida na planta, por culpa da responsável pelo empreendimento, justifica a rescisão da avença, e/ou o requerimento das perdas e danos, com a devolução de toda a quantia paga, inclusive comissão de corretagem, de modo a conduzir as partes ao “status quo ante”, por força do alcance das perdas e danos esculpido no artigo 402 do Cód. Civil.

Logo, não caracteriza excludente de responsabilidade da construtora (força maior), devendo esta suportar o ônus da impontualidade no cumprimento da sua obrigação contratual de “entrega do imóvel na data aprazada”, sob pena de lhe incorrer nas perdas e danos que neste caso englobam a comissão de corretagem

Diante da rescisão do negócio causada pela vendedora, nem haverá que se pensar, portanto, na retenção dos valores pagos, a título de despesas com intermediação de venda.

Deste modo, em que pese os limites impostos na decisão 938 do STJ em sede de recursos repetitivos, os compradores ainda poderão reaver o quanto pago indevidamente em sede de comissão de corretagem para compra de imóveis na planta, diretamente pelas construtoras, nos casos em que a rescisão do negócio foi motivada pela mora contratual da construtora incorporadora.

Por fim deve-se atentar que o STJ já fixou prazo trienal para o ressarcimento da comissão de corretagem, por meio de decisão também consagrada em sede de repetitivos, REsp nº 1551956/SP o que deverá os compradores ficarem atentos.

BIBLIOGRAFIA.

Brasil – Código Civil Brasileiro – Lei 10406 de 10 de janeiro de 2002

Brasil – Código de Defesa do Consumidor – Lei 8078 de 11 de setembro de 1990

Jus Brasil – consulta pública jurisprudências – jusbrasil.com.br

STJ – Site – consulta sumulas e acórdãos. – stj.jus.br, especialmente STJ – REsp nº 159 9511 / SP – Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO (1144) DJe 06/09/2016

STJ – Site – consulta sumulas e acórdãos. – stj.jus.br, especialmente STJ REsp nº 155 1956 / SP – Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO (1144) DJe 06/09/2016

CJF – Conselho da Justiça Federal – enunciados IV Jornada de Direito Civil – http://www.cjf.jus.br/enunciados/enunciado/472

TARTUCE, Flávio. Direito civil, v. 2: Direito Das Obrigações E Responsabilidade Civil. 12. Ed. Rev., Atual. E Ampl. Rio De Janeiro: Forense, 2017

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: Teoria Geral Das Obrigações E Teoria Geral Dos Contratos. 12. Ed. São Paulo: Atlas, 2012

São Paulo, 10 de Setembro de 2018.

ALEXANDRE DE CALAIS

OAB/SP 128.086